Sådan udføres en stille titelhandling
Der er omstændigheder, der opstår i fast ejendom, hvor nogen køber, arver eller får en ejendom, og det vides ikke, om titlen er "fri og klar", hvilket betyder, at det ikke vides, om andre har krav på helt eller delvis ejerskab. For at fjerne eventuelle krav om ejerskab, panterettigheder eller behæftelser mod ejendommen skal den nye ejer udføre en retssag, der kaldes en "stille titelhandling". Selvom love vedrørende stille titelhandlinger kan variere lidt fra stat til stat, er processen ens.
Trin 1
Ansæt et titelfirma til at udføre en titelsøgning straks efter at have fået en ejerskabskrav på en ejendom. Søgningen afslører andre krav om ejerskab, panterettigheder eller andre behæftelser, der er knyttet til titlen. Disse kaldes almindeligvis "skyer" på titlen, selvom en mindre "sky" kan omfatte et problem, der involverer et instrument, der formidler ejendommen og muligvis ikke udgør et reelt krav på landet.
Trin 2
Forstå, at sagsøgerens krav på en ejendom udelukkende er baseret på den relative styrke af hans krav og ikke er baseret på svagheden ved andre krav. Med din advokats hjælp kan du få adgang til styrken af dit krav til titlen i forhold til andre krav, inden du fortsætter med den relative omkostning ved en stille titelklage, som normalt løber omkring $ 1.200.
Trin 3
Kend dine lokale love om stille titelhandlinger. I henhold til almindelig lov skal sagsøger have ejendommen til at indgive en stille retssag. Ansæt en advokat, hvis titelsøgningen afslører skyer, der potentielt kan true dit krav om ejerskab. Advokaten skal straks indgive en stille retssag ved den relevante domstol i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Det tager 3 til 6 måneder at gennemføre den mest stille titelhandling.
Trin 4
Når den stille titelhandling er indgivet, bliver du sagsøger i sagen. Sagsøger skal navngive alle kendte sagsøgere og enhver med et krav, der bliver opdaget ved rimelig omhu og meddele ham med bekræftet post om handlingen. Klageren skal også placere en klage på ejendommen og sende en klage i lokalavisen til gavn for ukendte sagsøgere.
Den tid, det tager for retten at træffe en afgørelse om sagsøgerens klage og efterfølgende svar fra andre sagsøgere, hvis nogen, varierer fra stat til stat. For eksempel er det i Nevada 20 dage, og i Californien er det 30 dage efter faktisk levering af varsel eller fra den sidste dato for offentliggørelse af meddelelsen. Hvis ingen besvarer klagen, tildeles sagsøger en standardafgørelse. Hvis nogen besvarer klagen, kan resultatet være en anfægtet retssag med resultatet, der skal afgøres senere i retten.
